Tag-Archivo para » legislação construção civil «

sexta-feira, maio 31st, 2013 | Author:

TAXA E COEFICIENTE DE OCUPAÇÃO.
Saber matemática e ter uma noção espacial são fundamentais quando as cláusulas contratuais ou o Código de Edificações falam em taxas de ocupação e coeficientes de aproveitamento. A taxa de ocupação é medida em percentuais (%) em relação à metragem quadrada do terreno. Por exemplo: se um lote possui 500 m2 e uma taxa de ocupação de %5%, a casa em si, sobre o plano do terreno (implantação), não poderá ultrapassar 125 m2 (enquanto planta baixa ou pavimento térreo; essa metragem não significa o total construído).
Se, no mesmo exemplo, o coeficiente de aproveitamento é de 0,5 (meio) lote, a área construída nunca será superior à metade dos 500 m2, ou seja, 250 m2. Assim, o lote permitirá quando muito uma casa de dois pavimentos, com 125 m2 em cada um deles. A taxa de ocupação é, portanto, a projeção aérea da casa sobre o terreno.

LOTES PROTEGIDOS POR LEIS ESPECIAIS.
Se o lote pretendido está no litoral, em região de mananciais (junto a represas ou bacias hidrográficas) ou em área de floresta nativa, as exigências legais triplicam. No caso do litoral, muitas faixas de terra são bens permanentes da Marinha Brasileira; você paga o preço de mercado do lote, paga um taxa à Marinha para ocupá-lo e precisa cumprir as exigências para sua ocupação.
Geralmente, não se constrói ao longo de uma faixa de 30 m, contados a partir da maré alta; só são permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que não comprometam a paisagem. Antes de fechar negócio, certifique-se, com o corretor, se possível assessorado pelo seu arquiteto, quanto às restrições impostas pela Marinha, para não ter prejuízos depois.
Em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o menos possível a vegetação nativa. Árvores centenárias não podem ser derrubadas você as conhece geral: mente pelo diâmetro do tronco, mas o arquiteto indica no levantamento planialtimétrico tais preciosidades.
Se o lote possui 1 500 m2, por exemplo, a taxa de ocupação chega, às vezes, ao patamar de 15% (são 225 m2 de casa projetados linearmente no terreno); se, no mesmo exemplo, o coeficiente de aproveitamento é de 0,1, a área construída não pode exceder um décimo dos 1 500 m2, ou 150 m2. Se o terreno é adquirido para receber uma casa de 600 m2, o comprador acaba de ser logrado por desconhecer as restrições impostas pela lei. Guardadas as proporções, os números citados são hipotéticos.
No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão minúsculos, para que a casa em si não caracterize um des-matamento. Ao visitar o loteamento, verifique antes se o mesmo está em região protegida por lei especial.

ARMADILHAS DE UMA GRANDE CIDADE.
A casa “dos sonhos”, que se supõe ser a definitiva, nem sempre é possível. É comum estar tramitando nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal projetos que visem, num futuro não muito distante, a desapropriação parcial ou total do seu sonho e, conseqüentemente, sua desvalorização, pois esse procedimento não respeita os valores de mercado.
Ao pensar em comprar um terreno urbano, confira se há, no bairro, algum projeto de porte, como uma alça viária, a duplicação de uma avenida, a construção de prédio público ou até a urbanização daquela pracinha simpática, que irá “comer” metade do seu recuo obrigatório.
Consultando o arquiteto, você saberá a classificação do lote quanto à sua localização (zona urbana ou rural), o que a legislação permite construir (é zona residencial ou comercial?) e se há projetos para transformar sua pacata rua em um barulhento corredor comercial.

ENFIM, VOCÊ COMPROU O TERRENO.
Agora que você já escapou dos prováveis problemas que envolvem a compra, chegou a hora de definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorários que serve de parâmetro para os profissionais.
Ele projetará a casa a partir das exigências legais e deve possuir cadastro junto à respectiva prefeitura. É preferível escolher um profissional que já atue na cidade.
Uma maneira de reduzir o custo do projeto sem prejudicá-lo é você mesmo cumprir a etapa de prefeitura. Burocrática, esta fase deve ser cumprida pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal.
Os documentos exigidos são estes:
• Título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura).
• Cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do 1PTU.
• Memorial descritivo em duas vias (as papelarias dispõem de formulário padrão; o memorial especifica os materiais de acabamento).
• Peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura).
• Levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto). « Vias da taxa recolhida para o Crea, com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada; sem ele a prefeitura não libera o Alvará de Construção).
• Cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura.
• Cópia da carteira do Crea.
• Comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela prefeitura (varia de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser instaurado.
Caso o setor municipal responsável pela liberação do Alvará de Construção encontre alguma irregularidade, emitirá um Comunique-se, ou seja, um comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que este seja sanado; se você estiver cumprindo a etapa burocrática, fique atento aos prazos do Comunique-se, para que o arquiteto resolva a pendência em tempo hábil.

UM CANTEIRO DENTRO DA LEI.
Organizar o canteiro para minimizar gastos e obedecer um rígido cronograma de obras não são suficientes para garantir a conclusão da tão sonhada casa. As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro seja cercado por tapumes, dão um prazo para seu cumprimento e cobram uma taxa para sua execução (embutida nos comprovantes exigidos antes da aprovação do projeto).
Todos os profissionais (à exceção dos autônomos) precisam ser registrados de acordo com as normas no Ministério do Trabalho, pagando a Guia de Recolhimento da Previdência Social. Em um quadro de avisos, em local visível, estarão os nomes dos empregados, horários de entrada e saída e horário de funcionamento da obra.
No barracão do administrador ou empreiteiro, ficará uma cópia da planta aprovada, o Alvará de Construção e um banheiro, mesmo que os empregados não durmam no alojamento. A obra ainda deverá ter ligação de água e luz e a placa do responsável técnico em lugar visível: se um fiscal do Crea não a localizar, pode multar o profissional com base em lei federal.
Dependendo da situação do terreno, são estipulados horários para carga e descarga da entrega do material de construção aos bota-foras de terra. Como a legislação é específica demais, do bairro à cidade, é preferível não citar tais normas. Vale lembrar que há horários usados a favor da vizinhança, para não incomodá-los.

A TEMIDA FISCALIZAÇÃO.
A fiscalização de obras, na verdade, não existe para aterrorizar os proprietários, mas impedir que a legislação não seja ferida. Quando o fiscal encontra algum tipo de irregularidade a construção não confere com a planta aprovada, foram feitas alterações gritantes no projeto original, há desrespeito às leis trabalhistas, trata-se de obra clandestina , deve emitir uma Notificação ao proprietário ou arquiteto responsável pela obra.
A exemplo do Comunique-se, a Notificação não é penalidade em si, mas um documento legal, com prazo para que proprietário ou arquiteto apresentem a solução do problema. Quando a irregularidade é muito grave  pondo em risco a integridade física dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra clandestina , o fiscal tem poderes para embargar (parar) a obra.
Uma vez embargada, você tem um prazo para regularizar (ou justificar a irregularidade) o que gerou o embargo, pagando uma taxa correspondente às adotadas na religação de água ou luz quando interrompidas por falta de pagamento.
Concluída a obra, visitados os gui-chês que comandam alguns dos aspectos legais da construção, você tem direito ao mais almejado dos documentos: o Habite-se. Sem ele, você não ocupa o imóvel. Com ele, acaba a interferência municipal sobre a casa que você tanto sonhou possuir.

Compartilhe no:
  • Orkut